近年來，房地產市場環境不斷變化，也在倒逼房企探索新發展模式，尋找“第二增長曲線”。

　　4月11日，證監會、國資委和全國工商聯發布的《關于進一步支持上市公司健康發展的通知》明確提出，要堅持“房住不炒”，依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型，加強自身風險管理，密切關注市場形勢和行業變化，嚴格防范、妥善化解各類風險，促進房地產行業良性循環和健康發展。

　　而在尋找“第二增長曲線”方面，記者注意到，多家房企也在積極轉型，探索商業地產運營和發力物業賽道等。例如，根據上市房企密集發布2021年業績報告，新城控股集團股份有限公司（以下簡稱“新城控股”，601155.SH）2021年實現商業運營總收入同比增長51%；旭輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“旭輝控股集團”，00884.HK）持有物業收入同比增長74%。

　　對于向新發展模式轉型的方向，旭輝控股集團董事局主席林中表示：“要堅持從杠桿驅動的‘外延式增長’轉到經濟效益驅動的‘內涵式增長’。”

　　中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，國家政策層面支持房企向新發展模式轉型，轉型的領域將得到金融等方面支持，“這將有利于穩定房企預期，有利于促進房地產業良性循環和健康發展”。

　　發力“第二增長曲線”

　　在政策和市場等多重因素驅動下，“第二增長曲線”正受到越來越多的房企重視，相關業務也在加速發展壯大。

　　新城控股發布的2021年度業績報告顯示，2021年，公司實現營業收入1682.32億元，同比增長15.64 %；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。

　　記者梳理發現，新城控股業績穩步提升的背后，離不開“住宅+商業”雙輪驅動戰略的加持，其“第二增長曲線”——商業運營板塊也正日益成熟。

　　中信建投證券分析師竺勁分析稱，新城控股商業運營業務收入占營收比重穩步提升，2021年占比為5.1%，較2020年提高了1.4個百分點；毛利潤占比為17.2%，較2020年提高了5.8個百分點；毛利率為72.6%，較2020年提高了1.9個百分點。

　　無獨有偶，旭輝控股集團日前披露的2021年度業績報告顯示，公司在2021年實現營業收入1078.35億元，同比增長50.2%；年內利潤123億元，同比增長3.6%；毛利率及核心凈利潤率分別為19.3%與6.8%。

　　對此，華泰證券研報分析認為，在過去的2021年，旭輝控股集團多元化業務趨于成熟，持有物業租金與物管收入分別達10.3億元、47.0 億元，分別同比增長74%、51%。

　　在業內人士看來，在房地產市場進入調整通道的情況下，諸多頭部房企仍然展示出了強勁的經營韌性，離不開多年布局的“第二增長曲線”業務正逐步走向成熟。而這些業務在未來有可能成為支撐房企業績企穩提升的重要驅動力)。

　　記者注意到，除了近年來不斷發力“第二增長曲線”業務外，部分房企也定下了明確的業績發展指標，并對該業務寄予厚望。

　　公開信息顯示，旭輝控股集團方面此前就表示，未來公司收入將有50%來自住宅開發，30%來自租金收入，另外20%來自其他業務；而綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”，03900.HK）制定的2025戰略目標則顯示，公司要在2025年實現6400億元的合同額目標，其中，包括房產代建輕資產板塊的目標達到1500億元，“綠城+”新興業務目標為400億元。

　　“房地產行業已進入增長緩慢期，過去的紅利已不復存在，低利潤經營將成為常態。房企必須重新審視過往高負債擴張模式積累的風險，尋求新的增長點和新的經營模式。”在林中看來，房企應“穿新鞋走新路”，發展戰略之一就是尋找“第二增長曲線”，“有很多企業都在做嘗試，主業占的比重正逐步縮小。”

　　“掘金”商業地產賽道

　　在房企持續發力的“第二增長曲線”業務中，商業地產賽道的熱度正持續升溫。

　　數據顯示，2021年，新城控股實現商業運營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標，同比增長51%，全年新開業及管理輸出的吾悅廣場共30座。

　　截至2021年底，新城控股開業5年以上的廣場有11座，合計貢獻租金收入12.8億元，同店增長15%；開業3年以上的廣場有30座，合計貢獻租金收入25.1億元，同店增長13%；開業3年以內的廣場有89座，合計貢獻租金收入42.4億元，同店增長115%。

　　“依托雙輪驅動這一獨特經營模式，公司商業運營數據表現突出，商業板塊作為‘第二增長曲線’正持續進階。”對于商業板塊的發展情況，新城控股相關負責人如是表示。

　　據了解，新城控股也披露了2022年商業板塊發展目標：2022年全年計劃新開業吾悅廣場25座，到2022年底開業總數達到155座，全年商業運營總收入目標為105億元。

　　事實上，角逐商業地產賽道的遠不止新城控股一家，綠城中國等房企也在大力拓展商業和酒店等板塊業務。綠城中國執行董事及執行總裁吳文德曾表示，“綠城+”圍繞地產主業，是一個多元化發展的組成部分。“策略上，商業要做精，酒店要做強，逐步把綠城中國資管規模做大，要做到輕重并舉，實現提質增效。”

　　對于上市房企競相掘金商業賽道的原因，中指研究院表示：“2021年，房地產行業步入深度調整階段，行業發展由增量為主轉向增量存量并重階段。房地產企業原有的高負債、高杠桿、高周轉模式已不再適應當前的行業環境，企業由‘開發商’向‘服務商’轉變成為必然趨勢。”

　　中指研究院同時分析認為，在“共同富裕”與“國內國際雙循環”等戰略發展格局下，國內消費市場仍有較大空間，以運營為核心、能夠提供持續現金流的商業地產業務或將成為部分房企發展的“第二增長曲線”。

　　探路“新發展模式”

　　上市房企積極布局“第二增長曲線”業務，也是積極向新發展模式轉型，探索高質量發展路徑的內在要求。

　　而自2021年底中央經濟工作會議上首次對房地產行業提出“探索新的發展模式”要求至今，“新發展模式”正成為高頻詞匯。

　　相關部門也多次強調這一政策表述。例如，2022年《政府工作報告》明確提出，堅持“房住不炒”的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　　此外，國務院金融穩定發展委員會在今年3月份召開專題會議，也要求“提出向新發展模式轉型的配套措施”。

　　“預計房地產新發展模式配套措施將出臺，新發展模式將受政策支持，將在金融、稅收等方面對房企探索新發展模式給予優惠和鼓勵。”中指研究院企業事業部分析師楊驍表示，綜合來看，房地產代建、租賃、城市更新、輕資產運營、資產管理等將是新發展模式的重要方向，這些領域將是新發展模式配套措施支持的重點。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉也表示，新發展模式是推動房地產行業向高質量發展轉型的模式，涉及制度、行業或產業、企業三個層次。從企業層面而言，主要集中在運營管理、產品和服務以及企業管理三個維度。

　　中信證券研報認為，支持房地產企業向新發展模式轉型的相關措施，可能包含繼續做大基礎設施REITs市場，納入更多不動產基礎資產類別；區分開發業務和城市更新、運維、租賃和服務等業務的股權、債權融資，更下力氣支持新模式企業發展等。

　　旭輝控股集團CEO林峰在2021年度業績發布會上表示：“相信在政策指導下，行業會進入穩定期。相信當下的困難應該會是‘黎明前的黑暗’，房地產行業的穩定對整個GDP，對整個國民經濟還是起到了相當重要的‘壓艙石’作用。”

　　林峰同時認為，旭輝控股集團一直堅持長期主義、可持續發展，所以在整體戰略上仍然堅持做好穩健經營，精細化地做好產品服務，未來將持續降杠桿，“從一家房企轉型成城市綜合服務商的角色”。

　　在楊驍看來，綜合開發、代建和資產管理業務發展可期。